高低的影响。
地价所田彦军博士认为，由于土地价格是房地产价格的主要组成部分，因此，在房地 产市场中，地价与房价密不可分，二者相互影响，相互作用，一般而言，地价相关指数中，房地产价格指数与地价指数有密切的直接关系。一方面，地价水平受房地产投资力度的拉
动而抬升，另一方面，房地产投资额度也受地价水平高低制约。
地价所刘光成认为，宏观上，就土地市场的整体而言，土地的供给是缺乏弹性的。但 在现实生活中，由于存在大量闲置或粗放利用的土地，以及国家为建设需要而征用的农村
集体土地，土地的供给在一定意义下是可调节的。因此，地价作为土地需求与土地供给之 间的一个相对平衡点，往往受到土地供给的影响，而且，地价最终决定于区域内土地供给
的满足程度。需求量（有效需求）的需求方向（用地类型和利用方向）是土地市场中土地 需求的两个方面，土地的价格直接受到土地需求的影响。由于土地区位条件差异，需求不
同，最终导致了土地价格的巨大差异。
实践表明，经济增长速度与地价指数有着间接的正相关。影响一个城市总体地价水平 及变化最根本的是市场供需状况，且主要是需求状况。当一个城市土地需求一定时，土地
区位条件决定了城市内部土地供需的空间分配。而影响市场需求的基本因素是城市的经济 水平。经济水平的提高，促进社会对住房及各类商品的需求，从而提高商品供应者投资供
应商品的场所，促进对土地的需求，所以，城市的经济水平是决定地价整体水平及变化的 基本因素。
进入21世纪以来，杭州住宅市场繁荣的局面引人瞩目，政府、房地产开发商、住宅购
买者以及整个房地产业的各个环节都受益匪浅。看着住宅价格节节攀升，冷静而富有责任 感的专家学者对房地产市场是否存在泡沫争论不休，还没有购房的人跃跃欲试，低收入家
庭则忧心忡忡。最近，我们研究了杭州市住宅市场的现状和发展趋势，认为杭州市住宅市 场将会长期在市场需求的驱动和引导下发展，并有5种基本力量决定着住宅市场需求方向。
一、家庭财产积累增加住宅资产功能
住宅的基本功能是居住消费功能。人类社会从原始社会的“穴居”，到现代社会的豪
华别墅，住宅都承担这一基本功能。
但是，随着社会发展和人民生活的不断提高，家庭财产逐步积累起来，住宅的资产功 |